Траншевая ипотека — вид ипотеки, при котором сумма кредита делится на несколько частей, или траншей. Первый транш, как правило, составляет от 20 до 30% от общей стоимости недвижимости и перечисляется на счет застройщика сразу же после заключения договора ипотеки. Второй транш перечисляется после того, как дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст покупателю ключи от квартиры.

Поэтапная выплата кредита

Заемщик выплачивает кредит по следующему алгоритму:

1. Подает заявку на траншевую ипотеку в банк.
2. Банк рассматривает заявление и принимает решение о выдаче кредита.
3. Если решение положительное, банк и заемщик заключают договор ипотеки.
4. Происходит перечисление первого траншевого платежа на счет застройщика.
5. Застройщик начинает строительство дома.
6. После ввода дома в эксплуатацию застройщик передает ключи от квартиры заемщику.
7. Заемщик выплачивает остаток стоимости недвижимости.

Преимущества траншевой ипотеки для заемщиков

• Меньше переплата по процентам: в первые месяцы после заключения договора ипотеки заемщику не нужно платить проценты на всю сумму кредита, а только на первый транш. Это позволяет сэкономить средства.
• Более гибкий график платежей: заемщик самостоятельно выбрает, когда ему удобнее выплатить второй транш. Это удобно, когда человек планирует продать старую квартиру и погасить ипотеку за счет полученных средств.
• Меньше рисков для заемщика: если застройщик не успеет сдать дом в срок или дом будет сдан с недостатками, заемщик отказывается от второго транша и требует вернуть ему первый транш.

Преимущества траншевой ипотеки для кредиторов

• Большая вероятность погашения кредита: заемщик выплачивает значительную сумму при первом транше, а также обязуется выплатить остаток кредита после получения ключей от недвижимости.
• Более высокая эффективность использования кредитных средств: застройщик получает первый транш сразу же после заключения договора ипотеки. Это позволяет ему быстрее начать строительство дома и быстрее завершить.

Траншевая ипотека вызывает настороженность у Центрального банка России, о чем свидетельствуют комментарии Эльвиры Набиуллиной. Она выделила три ключевых риска, связанных с этим видом ипотеки.

Первый риск связан с потенциальным удорожанием проектного финансирования для застройщиков. В рамках траншевой ипотеки, на начальном этапе на эскроу-счет поступают только первоначальный взнос покупателя и первый, зачастую небольшой, транш. Это приводит к более медленному наполнению счета по сравнению со стандартной ипотекой. Ситуация может повлечь за собой увеличение ставок по кредитам для застройщиков.

Второй риск связан с возможным ростом цен на жилье. Это может произойти из-за увеличения числа покупателей, стремящихся приобрести квартиры с целью последующей перепродажи, включая спекулятивные цели. Это может спровоцировать увеличение цены на жилье и усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынках.

Третий риск касается мисселинга — практики недобросовестных продаж и введения в заблуждение покупателей. Покупатели могут быть склонны реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в начальный период, не осознавая полностью последствий будущих расходов.