В последние годы рынок недвижимости в России был оживлён благодаря программам льготного ипотечного кредитования, которые были введены в качестве меры поддержки во время пандемии COVID-19. Эти программы значительно усилили спрос на жильё, особенно на новостройки, и стали ключевым стимулом для роста цен на недвижимость. Например, в 2021 году продажи жилья в новостройках выросли более чем на 20%, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках в крупных городах увеличилась на 10-15%.

Изменение условий ипотеки

Однако несмотря на кажущееся процветание, появились опасения относительно долгосрочных последствий такого резкого роста. В результате, решение о постепенном сокращении льготных программ стало актуальным. Власти страны приняли ряд мер, направленных на постепенное снижение зависимости рынка от государственной поддержки.

Среди них увеличение минимального первоначального взноса по ипотеке с 15% до 20%, а затем до 30%, и снижение максимальной суммы субсидируемого кредита до 6 миллионов рублей.

Это введение устанавливает контекст для дальнейшего обсуждения последствий отмены льготной ипотеки, которые будут рассмотрены в последующих разделах статьи.

Анализ изменений спроса и предложения на рынке недвижимости в России после отмены льготной ипотеки в 2023 году свидетельствует о значительных сдвигах. Отмена льготной ипотеки, предположительно, приведет к снижению спроса на жилье на 10-15%. Это ожидаемое снижение спроса связано с ужесточением условий ипотечного кредитования, что делает приобретение жилья менее доступным для широкого круга потребителей.

Текущие проблемы рынка

В то же время, рынок недвижимости, который ранее испытывал бум благодаря льготной ипотеке, может столкнуться с проблемами перепроизводства. Согласно данным, в 2023 году объем нераспроданного жилья составлял 70,9 миллиона квадратных метров, что эквивалентно 70% от общего объема строящегося жилья. Это указывает на возможный избыток предложения на рынке, который может усугубиться при снижении спроса.

В результате дисбаланса между спросом и предложением, возможно, произойдет корректировка цен, особенно в сегменте новостроек. Строительные компании и застройщики могут столкнуться с необходимостью снижения цен или поиска альтернативных стратегий для привлечения покупателей.

Изменения в спросе и предложении на рынке недвижимости в России после отмены льготной ипотеки являются сложным и многогранным процессом, который потребует адаптации от всех участников рынка. С одной стороны, потребители сталкиваются с более жесткими условиями кредитования и возможным снижением доступности жилья. С другой стороны, застройщики и строительные компании должны будут приспосабливаться к изменяющемуся спросу и возможному переизбытку предложения на рынке.

Текущие условия ипотечного кредитования в России в 2023 году характеризуются рядом ключевых изменений:

1. Первоначальный взнос для кредитов на новостройки был увеличен до 30%, а максимальная сумма кредита стала одинаковой для всех регионов России. Это привело к изменениям в семейной ипотеке, где теперь ее можно взять только один раз. Кроме того, ставка по программе льготного кредитования новостроек была повышена с 7 до 8%.

2. Семейная ипотека доступна для заемщиков с детьми при соблюдении определенных условий, с возможностью заключения только одного договора с льготной ставкой до 6%. Дальневосточная и арктическая ипотека предоставляется под 2% для определенных категорий заемщиков в этих регионах.

3. На фоне этих изменений, в 2023 году аналитики ожидали сохранения объемов выданных кредитов на уровне предыдущего года. Государство продолжало поддерживать заемщиков с помощью субсидированных программ, что стимулировало развитие рынка новостроек. Тем не менее, наблюдалось ухудшение стандартов в ипотечном кредитовании и значительный рост доли ипотечных кредитов в общем объеме задолженности.

4. С 1 марта 2024 года Банк России планировал повысить надбавки к коэффициентам риска ипотечных кредитов, чтобы ограничить риск закредитованности граждан. Это следовало за значительным увеличением макропруденциальных надбавок ипотечных кредитов, особенно для сегмента с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом, что было сделано в октябре 2023 года.

Эти изменения отражают более общую тенденцию к ужесточению условий ипотечного кредитования в России, что связано с необходимостью сбалансировать экономические и социальные риски в условиях меняющихся экономических условий.

Первичный рынок

По данным Сбера, с января по ноябрь 2023 года цены на первичную недвижимость в среднем по стране подорожали на 7% до 146 тысяч рублей за м². В первые месяцы года отмечался рост цен на новостройки на фоне заявлений о скором прекращении программ льготной ипотеки, что вызвало всплеск спроса​​​​.

Вторичный рынок

Цены на вторичное жилье также подорожали примерно на 9%, достигнув в среднем 102 тысяч рублей за м². В декабре 2022 года из-за ажиотажа по поводу возможной отмены льготной ипотеки стоимость вторичных квартир в большинстве регионов РФ снизилась, особенно в крупнейших регионах на 2—4%. Однако с начала 2023 года наблюдался умеренный рост цен на вторичное жилье в крупнейших регионах, с увеличением стоимости на 2—3% в Москве, Московской и Тюменской областях