Основные риски при покупке недвижимости

Покупка квартиры — важное финансовое и психологическое решение. Ниже приведены основные мошеннические уловки, связанные с приобретением недвижимости:

1. Фальшивые документы — подделка правоустанавливающих документов на недвижимость.
2. «Двойные» продажи — одна и та же недвижимость продается нескольким покупателям.
3. Продажа недвижимости с обременением — квартиру наложен арест, ипотека или иные ограничения.
4. Мошенничество с долями — продажа квартиры без согласия всех собственников или с сокрытием доли других людей.
5. «Черные риелторы» — агенты, использующие незаконные схемы для завладения недвижимостью.
6. Использование поддельных документов — мошенники предоставляют фальшивое удостоверение личности и действуют от имени продавца или покупателя.
7. Мошенничество с инвестиционной недвижимостью — обещание высокой доходности от инвестиций в недостроенные объекты без гарантий завершения строительства.
8. Сделки с недвижимостью, имеющей юридические проблемы — продажа квартир, связанных с юридическими спорами или неурегулированными вопросами наследства.

Для минимизации рисков нужно тщательно проверять документы, обращаться к проверенным риелторам и юристам, а на всех этапах сделки обращаться к квалифицированному нотариусу.

Чтобы проверить документы на квартиру, необходимо:

1. Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выписке содержатся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе:

   • Адрес
   • Кадастровый номер
   • Площадь
   • Количество комнат
   • Вид права собственности
   • Данные о собственниках

2. Проверить историю собственности. Необходимо изучить выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира не была предметом судебных споров, не находится в залоге, не является предметом аренды или наследования, и не имеет других ограничений.

3. Проверить документы, подтверждающие право собственности. К ним относятся:

   • Договор купли-продажи
   • Договор дарения
   • Решение суда о передаче квартиры в собственность

4. Проверить документы, подтверждающие отсутствие задолженности перед ЖКХ. Обратитесь в управляющую компанию или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Регистрационные данные и история собственности

В выписке из ЕГРН содержится информация о том, кто является собственником квартиры, и кто владел квартирой в прошлом. Эта информация показывает, что у недвижимости нет обременений или юридических ограничений.

На что обратить внимание

При изучении выписки нужно учесть следующее:

• В выписке должны быть указаны все собственники квартиры, в том числе и несовершеннолетние.
• Собственниками квартиры могут быть только живые люди.
• История собственности квартиры должна быть безупречной.

Ограничения и обременения на недвижимость

На недвижимость могут быть наложены следующие ограничения и обременения:

• Залог
• Аренда
• Наследственный спор
• Судебный запрет
• Исполнение судебного решения

Если на недвижимость наложено что-то из вышеперечисленного, это сильно затруднит или даже сделает невозможным её продажу.

Риэлтор находит подходящий объект недвижимости, проводит переговоры с продавцом, готов документы и участвует в оформлении сделки. Юрист обеспечивает юридическую чистоту сделки, защищает интересы клиента и помогает избежать возможных проблем.

Выбор надёжного риэлтора

При выборе риэлтора важно обратить внимание на:

• Репутацию и опыт работы риелтора. Отзывы других клиентов покажут, сможет ли этот специалит помочь вам найти подходящий объект недвижимости и провести сделку в соответствии с действующим законодательством.
• Риэлтор должен иметь сертификаты и разрешение на ведение деятельности.

Где искать надежного риелтора

Лучший способ найти надежного риелтора — попросить рекомендации знакомых или друзей, которые уже пользовались его услугами. Если у вас нет таких рекомендаций, можете поискать риелтора в интернете.

Вот несколько источников, где можно найти надежного риелтора:

• Сайты крупных риелторских агентств. Крупные риелторские агентства имеют репутацию и дорожат своим именем, поэтому они тщательно проверяют своих сотрудников. На их сайтах вы можете найти информацию о риелторах, включая их стаж работы, специализацию, отзывы клиентов.
• Сайты агрегаторов недвижимости. На таких сайтах, как Cian, Avito, Domclick, вы можете найти объявления от риелторов из разных агентств. Перед тем как связаться с риелтором, обязательно прочитайте отзывы о его работе.
• Социальные сети. Многие риелторы ведут свои страницы в социальных сетях, где делятся информацией о своей работе, размещают объявления о продаже или аренде недвижимости. Вы можете ознакомиться с отзывами о риелторе, а также задать ему вопросы в комментариях.

При осмотре квартиры обратите внимание на следующие моменты:

• Внешний вид квартиры. Оцените состояние стен, пола, потолка, окон, дверей. Обратите внимание на наличие трещин, протечек, плесени, грибка.
• Коммуникации. Проверьте работу водопровода, канализации, стабильность работы электричества, отопления.
• Теплоизоляция. Проверьте, насколько хорошо квартира сохраняет тепло зимой и прохладу летом. Осмотрите окна, оцените, есть ли там сквозняки.
• Санузел. Оцените состояние сантехники, наличие горячей и холодной воды, работу канализации.
• Кухня. Проверьте состояние плиты, духовки, вытяжки, раковины.
• Балкон или лоджия. Оцените состояние балкона или лоджии, их герметичность.
• Окрестности. Посмотрите, в каком районе находится квартира, есть ли рядом магазины, школы, детские сады, парки, остановки общественного транспорта.

Подозрительное поведение продавца

При встрече с продавцом обратите внимание на то, как он разговаривает с вами и как себя ведет.

Странное поведение, которое говорит о том, что с квартирой что-то не так:

• Продавец не хочет показывать документы на квартиру, откладывает их показ или отказывается от него под любыми предлогами.
• Продавец старается не отвечать на вопросы о квартире, дает уклончивые ответы на прямые вопросы.
• Просит задаток сразу после осмотра квартиры.
• Предлагает очень низкую цену за квартиру.
• Создает атмосферу суеты, спешки, старается продать квартиру как можно быстрее.

Если вы заметили какие-либо из этих признаков, будьте осторожны. Тщательно проверьте документы на квартиру, если нашли что-то еще подозрительное — откажитесь от сделки.

Рекомендации перед покупкой

Несколько советов, которые помогут распознать нечестной сделки и избежать мошенничества:

• Приходите на осмотр квартиры с риелтором. Специалист сможет дать профессиональную оценку квартиры и продавца.
• Не стесняйтесь задавать вопросы. Чем больше вы узнаете о квартире и продавце, тем лучше сможете понять, стоит ли покупать эту квартиру.
• Проверьте документы на квартиру, узнайте больше об истории владения недвижимостью и ее владельце.

Если будете внимательны и осторожны, то сможете избежать проблем при покупке недвижимости, сохраните свои деньги и время.

Договор купли-продажи квартиры закрепляет переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Он заключается только в письменной форме.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующую информацию:

• Стороны договора. В договоре должны быть указаны полные реквизиты сторон договора, включая их фамилии, имена, отчества, адреса, паспортные данные.
• Объект. В договоре подробно описывается объект договора, включая адрес, площадь, этаж, количество комнат, состояние.
• Цена. В договоре указывается итоговая цена покупки, которая согласуется сторонами.
• Сроки оплаты. В договоре указываются сроки оплаты, в которые покупатель вносит плату за квартиру.
• Сроки передачи квартиры покупателю.
• Обязательства сторон. В договоре описываются обязательства сторон, включая обязательства по передаче квартиры, обязательства по оплате, обязательства по регистрации права собственности.

Основные моменты, на которые нужно обратить внимание

При оформлении договора купли-продажи квартиры учтите следующие моменты:

• Цена договора должна быть согласована сторонами и указана в договоре в рублях.
• Сроки оплаты и сроки передачи квартиры должны быть четко определены.
• В договоре должны быть указаны все обязательства сторон.

Как избежать мошенничества в договоре

Советы, которые помогут обезопасить себя во время заключения договора:

• Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу и риелтору. Чем больше вы узнаете о квартире и продавце, тем лучше сможете понять, стоит ли покупать эту квартиру.
• Проверьте документы на квартиру. Убедитесь, что у продавца есть право продавать квартиру.
• Заручитесь поддержкой юриста. Юрист поможет разобраться в тонкостях договора и избежать проблем в будущем.

Эскроу-счет — специальный счет, на который покупатель вносит денежные средства за недвижимость. Деньги на счете хранятся до момента, когда продавец представит документы, подтверждающие переход права собственности покупателю.

Порядок покупки недвижимости через эскроу-счет

Шаги, которые проходят продавец и покупатель во время покупки недвижимости:

1. Покупатель и продавец заключают договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи недвижимости. В нем указывается, что расчеты по сделке будут осуществляться через эскроу-счет.
2. Покупатель и продавец выбирают банк, в котором будет открыт эскроу-счет.
3. Покупатель открывает счет, вносит денежные средства на эскроу-счет.
4. Продавец передает покупателю документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость.
5. Банк перечисляет денежные средства с эскроу-счета продавцу.

Преимущества покупки недвижимости через эскроу-счет

Основные плюсы использования счета:

• Безопасность сделки. Деньги покупателя хранятся в банке до момента, когда продавец представит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость. Это защищает покупателя от мошеннических схем.
• Защита прав покупателя. Если продавец не представит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость, банк не перечислит денежные средства продавцу. Это позволит покупателю вернуть свои деньги.
• Контроль расходов. Покупатель может контролировать расходы, связанные с открытием и обслуживанием эскроу-счета.

Недостатки эскроу-счета

• За открытие и обслуживание эскроу-счета необходимо заплатить банку комиссию.
• Открытие и обслуживание эскроу-счета занимает дополнительное время.

Если вы планируете купить недвижимость, то покупка через эскроу-счет — один из самых безопасных и надежных способов проведения сделки.

Советы, которым нужно следовать для безопасной покупки квартиры:

• Подготовьтесь к сделке. Изучите рынок недвижимости, узнайте о ценах на квартиры в интересующем вас районе.
• Найдите надежного риелтора. Риелтор поможет вам найти подходящую квартиру и провести сделку безопасно.
• Осмотрите квартиру. При осмотре квартиры обратите внимание на состояние квартиры, наличие дефектов и повреждений.
• Проверьте документы на квартиру. Убедитесь, что у продавца есть право продавать квартиру.
• Оформите договор купли-продажи. Договор купли-продажи должен быть грамотно составлен и подписан обеими сторонами.
• Проведите расчеты. Расчеты по сделке можно проводить через банковскую ячейку или эскроу-счет.

Дополнительные рекомендации:

• Не спешите принимать решение о покупке квартиры. Внимательно взвесьте все за и против.
• Не доверяйте продавцам, которые предлагают слишком низкую цену за квартиру.
• Не верьте продавцам, которые просят задаток сразу после осмотра квартиры.
• Не подписывайте документы, которые вы не понимаете.

Если вы будете следовать этим советам, вы сможете купить квартиру безопасно и без проблем.